Un huis-clos à ciel ouvert. La trentaine triomphante, Josh, un agent immobilier anglais, est sur le point de boucler une affaire en or : la vente d'une île reliée à la terre à marée basse. Avant la signature, il invite un groupe d'amis - du moins croient-ils l'être - à passer un week-end d'évasion sur son île au trésor. Mais une fois la bande réunie, la tension devient palpable et l'on pressent vite qu'il y a quelque chose de pourri au royaume de Josh.
Et, tandis qu'au fil des heures, l'île livre ses formes et ses sombres secrets, les masques tombent. Et l'enfer devient les autres...